Atividade Imobiliária: Principais Definições

A atividade imobiliária compreende o desmembramento de terrenos, loteamento, incorporação de imóveis, construção própria ou em condomínio, locação de imóveis próprios ou de terceiros e administração de centros comerciais, Shopping Centers e condomínios residenciais. A geração de renda e emprego movida por esse segmento empresarial possui grande representatividade na economia regional com relevantes reflexos também em termos nacional, principalmente quando considerado o aspecto social, pois está diretamente ligada a realização de sonhos de grande parte da população brasileira: a conquista da casa própria. O objetivo deste artigo é apresentar os principais termos utilizados nessa atividade, a fim de simplificar o entendimento desse segmento empresarial.

Propriedade

É o direito real que gera para o seu titular (proprietário/dono) as faculdades (poder) de usar, gozar/fruir, e dispor da coisa, e ainda o poder de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha, é o chamado direito de seqüela (art. 1.228 CC/2002).

Condomínio

De acordo com a Lei nº 4.591/64, condomínio é um conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, constituídas de unidades isoladas entre si, ligadas por uma área comum, destinadas para fins residenciais ou não. O condomínio edilício pode ser ainda definido como uma reunião de indivíduos em torno de uma propriedade, em parte comum e indivisível, que coexiste irmanamente com uma propriedade exclusiva de cada um desses indivíduos. Para que exista um condomínio (domínio + comunhão) necessário se torna que mais de uma pessoa se reúna em torno de um bem comum.

Loteamento

É a divisão física de uma área através do desmembramento em lotes, que passam a ser propriedade exclusiva de quem os adquiriu. Não existe a comunhão sobre o terreno que foi dividido em diversas partes, que são desmembradas oficialmente, tornando-se cada uma delas independente das demais. O proprietário de um lote em um loteamento não é, portanto, um condômino da área global que foi subdividida, mas sim, proprietário absoluto da área que adquiriu e que constitui o lote, não estando sujeito a quaisquer das restrições que a comunhão impõe. Nos loteamentos, não existem coisas comuns; existem propriedades exclusivas (os lotes) e bens de domínio público (as vias de acesso etc.).

Desmembramento

O termo “desmembramento” significa separar, dividir. Quando falamos em desmembramento, falamos do ato administrativo pelo qual a Prefeitura Municipal, concede ao particular o direito de dividir o seu lote, edificado ou não, em lotes menores. Portanto é de competência da Prefeitura Municipal a aprovação para o desmembramento de uma área. A conclusão do processo de desmembramento se dá com a emissão de uma certidão própria emitida pela Prefeitura Municipal, a fim de fazer prova junto ao Registro de Imóveis. Nessa certidão constará a descrição de todos os lotes que foram criados. O RGI então irá cancelar a matrícula do lote originário e abrirá tantas matrículas quantos forem os lotes criados. O lote originário deixa de existir, perde as suas características em decorrência da criação de lotes menores. Cada novo lote será uma unidade autônoma e independente.

Remembramento

É o procedimento administrativo destinado a realizar a fusão ou unificação de dois ou mais terrenos, para a formação de novo lote, pelo reagrupamento de lotes que estão em contato, com a decorrente constituição de um terreno maior. O terreno resultante do remembramento é considerado juridicamente um novo imóvel, pois passa a ter uma área distinta, ou seja, maior, formada pela soma das áreas dos terrenos remembrados, como também possuirá limites e confrontações diferentes. O novo terreno deve ter frente para uma rua ou via oficial já existente, não podendo o remembramento implicar na abertura de novas vias nem no prolongamento de ruas ou logradouros públicos. O remembramento, assim, apenas altera as características dos imóveis particulares, não podendo interferir na configuração das áreas públicas. Os procedimentos para o remembramento de terrenos são regulados pela legislação dos municípios.

Fracionamento

O fracionamento está ligado diretamente ao direito de propriedade e tem por finalidade estabelecer uma relação entre o imóvel edificado e a parcela de lote que lhe é correspondente, tendo como objetivo a eventual venda futura do bem. No fracionamento o lote original não perde suas características, embora a matrícula original do lote seja também extinta para abertura de novas matrículas onde constarão discriminadas as áreas de utilização de cada unidade. As unidades continuarão vinculadas ao lote, porém com áreas determinadas, descritas na matrícula e com a correspondente FRAÇÃO. Daí o nome fracionamento, ou seja, é atribuída a cada unidade uma parte do lote.

Fração Ideal

É o nome dado a cota-parte de cada condômino no total do condomínio. Ela corresponde exatamente ao percentual possuído de cada um. Somando-se as frações ideais de todas as unidades o valor resultante deve, obrigatoriamente, ser 100%.

Unidade Autônoma

Parte de uma edificação (residencial ou não) vinculada a uma fração ideal de terreno, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela de dependências e instalações de uso comum.

Incorporação Imobiliária

A definição de incorporação imobiliária, constante do artigo 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64, esclarece que incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) constrói um empreendimento imobiliário, com diversas unidades autônomas, em um terreno originariamente de outra pessoa. O dono deste terreno pode receber como pagamento unidades do empreendimento construído. A empresa que promoveu, isto é, que administrou a execução da obra e que efetua a venda das unidades imobiliárias é chamada de incorporadora. Há ainda a figura da empresa construtora, que é a responsável pela execução da obra.

Escritura pública de compra e venda de imóveis

É um documento translativo que comprova a celebração de um contrato bilateral de compra e venda de imóveis e permite que se providencie a transferência do imóvel oficialmente. É obrigatória para todos os contratos celebrados por valor acima de 30 salários mínimos (Código Civil, artigo 108). A competência para o translado é do tabelião que lavra o documento após identificação das partes contratante, da análise dos atos dentro do que dispõe a Lei, da validade do negócio, descrevendo o objeto(imóvel) do contrato e os termos acertados. No livro de notas, o tabelião descreve todos os atos. A escritura pública de compra e venda de imóvel pode ser lavrada em qualquer tabelionato do país desde que os contratantes se disponham a se deslocar até o tabelionato escolhido.

Registro Geral de Imóveis

Segundo o Novo Dicionário Jurídico Brasileiro, 5ª. ed., vol. III.2/266, o Registro de Imóveis é a “Instituição de Direito que se destina a tornar público o estado e a capacidade de pessoas, autenticar, no complexo das relações jurídicas, os atos dos indivíduos, perpetuando, através do cível do tempo, sua validade, a fim de permitir a comprovação dos fatos da vida social, no tocante à aquisição, transferência ou perda de direitos, como também de obrigações”. No Registro de Imóveis são feitos nos termos da Lei 6.015/73, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.

Matrícula do imóvel

A matrícula é o ato cartorário que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. É na matrícula do imóvel que são lançados o registro e averbação, mostrando o real situação jurídica do imóvel. Como popularmente dito, a matrícula funciona como um retrato do imóvel pelo histórico anotado nos livros do Cartório.

Averbação

A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação de informações que alteram a situação do imóvel ou das pessoas a que o imóvel se vincula, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio etc.

Habite-se

Auto de conclusão da obra, lavrado pelo poder público municipal, que atesta a habitabilidade da mesma. O imóvel só pode ser ocupado depois da concessão do Habite-se. A emissão do documento implica em vistorias no local, quando se verifica se a obra foi executada de acordo com o projeto aprovado, e também se atende a vários requisitos legais (parecer do Corpo de Bombeiros, das companhias de energia elétrica, água e gás, entre outras).

Memorial de Incorporação

Documento jurídico que detalha o objeto da incorporação, com definição das áreas de uso privativo e comum, especificação dos acabamentos da edificação – conforme modelo da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Por exigência legal, antes de comercializar as unidades autônomas, o incorporador deve arquivar o documento no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Memorial Descritivo

Documento que especifica os materiais e equipamentos que serão aplicados na construção. O incorporador deve esse documento arquivado no Registro de Imóveis antes do início da venda das unidades. Anexo dos contratos de compra e venda de imóvel na planta ou em construção, o memorial descreve o que está sendo comprado, seguindo as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Usucapião

Usucapião é uma forma originária de aquisição de imóvel permitida por lei tendo como objetivo atingir a função social da terra por aqueles que, atendendo a certos requisitos, garantem a estabilidade da propriedade. A ideia da usucapião não é a validação do negócio jurídico, e sim a garantia da função social da posse.

Modalidade Ordinária (Lei nº 10.406/2002, Código Civil Brasileiro)

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Modalidade Extraordinária (Lei nº 10.406/2002, Código Civil Brasileiro)

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usufruto

Direito real, conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar de bem alheio, os frutos e utilidades que esse bem produz. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades

Posse e propriedade

Posse – Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Propriedade – Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.