Tipos de Obras

OBRA POR EMPREITADA (PREÇO FECHADO)

Na compra de um imóvel a preço fechado, ou fixo reajustável, o vendedor divulga com antecedência qual o preço do empreendimento e qual o prazo final para o término da obra. Pelo fato das construções imobiliárias serem demoradas, é utilizado um indexador para reajustar os preços, geralmente o ICC (Índice da Construção Civil). Nesse tipo de empreendimento o financiamento da obra é de responsabilidade da construtora. Ela assume os riscos do negócio e, mesmo havendo reajuste nos preço da matéria prima ou da mão de obra, ela é obrigada a entregar o imóvel conforme do contrato acertado com o comprador. O risco de inadimplências de adquirentes também é assumido pela construtora. Esta também fica responsável pela cobrança.

Custo dos Imóveis Vendidos (Formação do Custo)

O custo dos imóveis vendidos deve compreender, obrigatoriamente:

• O custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e
• Os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras e/ou melhoramentos.

Com referência às atividades mencionadas em “II”, elas correspondem à atividade de produção de bens mencionada no art. 302 do RIR/2018. Portanto, os custos a elas pertinentes devem compreender:

• O custo de aquisição de materiais e quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produção, inclusive:
  • Os custos de transporte e seguro até o estabelecimento do contribuinte; e
  • Os tributos devidos na aquisição ou importação desses insumos;
• O custo dos serviços aplicados ou consumidos na produção, inclusive os tributos sobre eles devidos que onerem o contribuinte;
• O custo de pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda das instalações de produção;
• Os custos de locação, arrendamento mercantil, manutenção e reparo, além dos encargos de depreciação dos bens aplicados na produção;
• Os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção;
• Os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.

IMPORTANTE: Não integram o custo dos imóveis vendidos: as despesas com as vendas; as despesas financeiras; as despesas gerais e administrativas; e quaisquer outras, operacionais e não operacionais.

Tipos de custos na obra por empreitada (preço fechado)

• Custos pagos ou incorridos: são aqueles que, além de estarem pagos, refiram-se a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento que a unidade negociada faça parte. A efetiva apropriação do custo somente é feita quando a unidade imobiliária tenha sido vendida;
• Custos contratados: podem ser definidos como custos “adicionais” aos pagos ou incorridos, uma vez que se trata de valores convencionados para serviços complementares à construção do imóvel. Por exemplo, contrata-se uma empreiteira para construção de piscinas;
• Custos orçados: os custos orçados resultam de um cronograma da área de engenharia da empresa construtora, com base nos custos usuais para aquele tipo de empreendimento imobiliário, a preços correntes no mercado na data em que a empresa optar pela sua adoção. Deverá conter, minimamente, informações de ordem financeira, como:
  

  Item	Valor
  Custo total previsto do empreendimento:	R$ 2.100.000,00
  (-) Custos incorridos até a data de opção pelo custo orçado:	R$ 800.000,00
  = Custo orçado para a conclusão das obras:	R$ 1.300.000,00
  Fração ideal correspondente à unidade vendida	(porcentagem)
  Custo orçado contabilizável, por unidade	(porcentagem do custo orçado).

Modalidades de Venda

• Venda à vista de unidade concluída
• Venda a prazo de unidade concluída
• Venda à vista de unidade em construção
• Venda a prazo de unidade em construção

OBRA A PREÇO DE CUSTO (OU ADMINISTRAÇÃO)

Na compra de imóvel a preço de custo, ou construção por administração, o empreendimento é financiado pelos próprios condôminos, que fazem aportes financeiros para a construtora executar a obra. O adquirente possui uma estimativa de quanto irá custar a incorporação. A remuneração da construtora ocorre em função de uma taxa de administração, que pode ser de 10% a 15%, calculada sobre os custos da obra. Nessa modalidade os condôminos são responsáveis integralmente pelo custo da construção, que é feito a partir de rateio. Caso haja inadimplência de algum condômino, a obra pode atrasar ou os demais serem obrigados a aumentar o aporte financeiro para manter o ritmo do empreendimento.

Desvantagens:

• Não saber com precisão a data do término da obra;
• Dependência da quitação das prestações pelos condôminos;
• Não conhecer com antecedência o valor final da obra (variação dos preços dos insumos e mão de obra).

Vantagens:

• Tendência a ser mais barata e transparente do que a obra a preço fechado;
• Liberação dos recursos para a construtora após a apresentação das cotações dos insumos e mão de obra.
• Planejamento financeiro.

Orçamento dos custos iniciais e etapas da obra por administração:

• Terreno;
• Projeto de arquitetura;
• Projetos de topografia, sondagem e cálculo estrutural;
• Responsabilidade técnica (ART);

Licença para construção

• ISS de acordo com área e o período da execução da obra: R$
• Limpeza do terreno: requerimento na prefeitura: R$
• Concessionárias: CEDAE (instalação do hidrômetro e ligação da água) e AMPLA (projetos de padrões de luz e ligação externa) R$
• Matrícula da obra junto ao INSS (CEI)

Contratação da construtora: contrato de construção com comissão de 15% sobre os custos mensais da obra

Responsabilidades da construtora:

• Supervisão técnica da obra;
• Mão de obra;
• Encargos de mão de obra;
• Matrícula CEI junto ao INSS;
• Materiais empregados.

Execução da obra

• Critério de rateio dos aportes

Averbações

• Certidão de inscrição e Habite-se
• Certidão Negativa de Débito CND (INSS)
• Escritura e RGI